[부동산] 건축비 평당 천만원이면 32평형이 20억원?

집의 가격구조 일러스트

이번 연도 부동산의 최대 화두 중에 하나가 건축비의 상승이라고 봐도 무방할 정도로 뉴스에 여러 번 오르내렸다. 

평당 공사비 1,300만 원 시대…'신반포 22차' 역대 최고가

자 평당 천만 원의 공사비에 국민평형 32를 곱해보자. 총 3억 2천만 원이다. 근데 왜 분양가는 20억 원이 넘는 것인가? 이놈의 대기업 건설사들은 얼마나 쳐드셨길래 3억 2천만 원이 20억 원이 된 것 인가?
 
최근에 분양을 하는 대치 에델루이를 가지고 한번 분석해보자!
우선 아파트 32평은 어떤 비용으로 이루어 질까?

아파트 비용 구성

   아파트 매매가 = 건축비 + 세대별 대지지분(평) X 평당 토지가격 + 프리미엄

건축비

해당 사업에 대한 정보가 제한적이므로 건축비에 대해서는 타 대단지의 건설사 사업보고서를 바탕으로 산출하고자 하며 평당 건축비는 1,000만원로 가정해 보겠다. 내가 보았던 재건축 사업은 메이저 건설사의 대단지 내부 사업보고서였고 해당 보고서를 통해 계산해 보면 우선 아파트, 주차장, 커뮤니티등 공용시설 등 모든 공사가 필요한 총면적이 15만 평에 다 달았다. 그리고 그를 통해 분양을 할 수 있는 평수(84㎡ = 32평)는 8만평 수준이었다. 
즉, 우리가 얘기하는 평당 건축비는 사실 우리가 거주하기 위해 현금을 지불하는 평수 외 주차장, 독서실, 피트니스 센터 등 모든 면적에 해당하는 비용이다. 15만 평/8만 평 = 약 2 수준으로 뉴스에서 얘기하는 평당 건축비 천만 원은 실제로 우리가 얘기하는 평수 기준으로는 적어도 평당 2천만 원으로 보아야 하는 것이다. (사업 단지에 따라 편차는 있음)

• 32평형 X 2,000만 원 = 6억 4천만 원

해당가구의 대지지분

대치 에델루이 분양공고 발췌

자 곰돌이가 떨어뜨린 사랑이 표 아래쪽을 보면 32평 기준 세대별 대지지분이 38.36㎡임을 알 수 있다. 11평 남짓 나온다. 강남구 대치동의 땅값은 금싸라기 땅이니 아래 강남구 평균 공시지가에 50% 수준 프리미엄을 준다면 ㎡당 2,100만 원 수준이다. 이를 토대로 본 세대별 대지지분의 가치는...

• 38.36 X 2,100만원 = 8억 원

[표 1] 서울시 시군구별 토지 평균 공시지가 및 순위

시군구명	평균공시지가 (원/㎡)	지가 전국 순위	지가 시도 내 순위	공시 필지수(필)
강남구	13,906,630	2	2	1,301
강동구	4,645,212	12	12	988
강북구	1,358,639	48	25	1,236
서초구	8,947,280	5	5	1,355
송파구	11,384,993	3	3	1,047
양천구	4,709,207	11	11	759
영등포구	6,703,154	7	7	1,204
용산구	8,606,595	6	6	1,147

 

대치 에델루이 아파트 32평형 가격구조

 총 22억 원 = 건축비 6.4억 원 + 토지 8억 원 + 프리미엄 7.6억 원
 
주요 원가인 토지와 건축비를 제외하면 프리미엄으로 7.6억 원 정도로 추산되지만 실제로 금융비용 및 중간 마진 등 숨겨진 비용이 꽤 클 것으로 예상되며 나의 간단 계산식의 오류도 있을 것으로 보인다. 다만, 마땅히 집을 산다면 내야 할 원가는 약 15억 원이라고 보고 나머지는 수요와 공급에 따른 시장가격으로 보면 될 것 같다. 실제로 대치 에델루이는 분양가가 시세보다 한참 낮은 축에 속하니...
 

아파트의 가격구조를 나름대로 정리해 봤다. 절대 잊지 말자 집은 토지를 사는 것이다! 입지 다음은 대지지분!