한동안 경매로 아파트를 구매하고자 물건을 고르던 시기가 있었다.
이전에 눈여겨봤었던 대치동 소재의 한 소형단지에 있는 재건축 아파트 물건이 나와 상세하게 눈여겨보고 있었다.
2차례의 유찰로 가격은 기존 시세보다 60%수준까지 와 있던 상황이었다.
일반적으로 경매는 해당물건을 담보로 대출해준 금융기관이나 대부업체에 의해서 진행되는데 이를 임의경매라고 불린다. 근데 해당 부동산의 경우 집 소유자에게 돈을 빌려준 채무자가 해당 부동산에 압류를 걸고 재판에 승소를 하여 진행하는 강제경매로 진행하고 있었다.
부동산 등기를 보니 채무도 거의 없는 깨끗한 상태였고 집값의 20분의 1의 채무를 가지고 경매를 진행하는 상황이었다. 기본적으로 저 정도의 빛은 해당 부동산을 담보로 대출을 해서 갚아도 되는 것으로 보이는데 의아했다. 근데 가만 보니 소유자와 채무자의 성이 같고 이름의 느낌이 굉장히 비슷했다. 가족 안의 감정싸움의 느낌이 강하게 들었고 그 나이대들이 50년생으로 깊은 감정의 골이 느껴졌다.
물건의 가격 대비 채무가 50%이하인 경우 취하될 확률이 높은 경매로 보이나 한번 해 볼 만한 생각이 들었다.
문제는 재건축 아파트의 조합원 지위 승계이다!
해당 재건축 아파트는 조합원 설립이후 사업인가가 났던 상황이라 조합원 지위 계승에 상당한 제약이 가해지는 물건이었고 다만 착공은 예정대로 진행되지 않고 3년 이상 지연되고 있었다.
투기과열지구 재건축 아파트 조합원 지위 승계 요건
인터넷상 많이 돌아다니는 재건축 승계에 대한 표로 해당의 표로 보면 경매의 경우 국가 지자체와 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못한 경우가 아님에 따라 재건축 승계 불가로 해석되었다. 그래서 2회 유찰이 난 것 아니겠는가?
워낙 자주 개정되고 해석이 제각각이니 한번 확인하는게 좋을 것 같았다.
[도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항] 투기과열지구에서의 재건축 조합원 승계 금지 조항
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나.....
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대 1 주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령*으로 정하는 기간 이상인 경우 *10년 보유, 5년 거주
5. 제80조에 따른 지분형 주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를....
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
[도시 및 주거환경정비법 시행령] 조합원 승계 예외 조건
③ 법 제39조 제2항 제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여....
5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조 제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
6. 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도....
단순하게 정리한 표와는 그 구조가 사뭇 다르게 법령에는 나타나 있다. 우선 매매와 경매에 대해서 구분하지 않고 소유권 이전에 대해 포괄적으로 제약과 예외사항을 정하고 있다.
우선 1세대 1 주택자로서 해당 기간 보유 및 거주할 경우는 경매든 일반매매든 조합원 승계가 가능한 것으로 나와있다.
등기를 통해 우선 해당 소유자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 것은 확인된다.
문제는 1세대 1 주택자 인가이다. 이 부분은 결론적으로 본인이 아니면 어느 누구도 알 수 없었다.
그렇다면 결국 법령의 7호에 해당하는 추가 예외사항으로 넘어가야 하는데. 여기서 5번에 해당하는 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관 경매는 아니지만 2번 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업이다.
근데 우리는 보통 예외사항을 열거하고 그 상황에 1개라도 해당하면 예외라고 하며 보통 2개 모두 해당해야 할 때는 동시 만족이라는 단서를 달게 되어있는데 아무리 몇 번을 읽어봐도 그러한 단서는 없었다.
인터넷과 유튜브에서는 금융기관 경매가 아니면 재건축 물건은 쳐다도 보지 말라고 했는데 뭔가 실제론 달랐고 내가 보고 있는 이 물건이 그에 해당했다.
이건 조합원 승계 가능 물건이다! 그리고 많은 이들이 잘 모르고 있다. 경매에 있어 최고의 상황!
하지만 뭔가 해석의 여지가 남아있지는 않을까 주말사이에 폭풍 서치를 했고 7년 전에 있던 국토부 Q&A 마저 발견했다.
Q7 경매의 물건을 취득하는 경우 |
|
| > 개인이 경매 신청을 한 경우는 조합원 지위 양도 불가 | |
| > 국가, 지방자치단체, 금융기관이 경매신청한 경우에만 가능 | |
| > 시행령제30조제3항 각 호의 사유에 적합한 경우에는 개인이 경매 신청한 것도 가능 |
단단히 마음을 먹고 모든 준비를 한후 해당 법원을 향하던 그날 아침 7시, 해당 경매 건은 열리기도 전에 경매 신청자의 요청으로 취소되었고 난 씁쓸한 마음으로 집으로 돌아 왔다. 나이드신 어르신들의 화해가 있었던 것 같다. 한편으로 다행이지 않은가?
피는 물보다 진하다.
'부동산 > 아파트 구매기' 카테고리의 다른 글
| [부동산] 건축비 평당 천만원이면 32평형이 20억원? (1) | 2024.10.08 |
|---|---|
| [부동산] 가격이 낮아진 빌라가 아파트보다 낫다? (3) | 2024.10.02 |
| [부동산] 어디에 부자가 많이 사나? (2) | 2024.09.04 |
| [부동산] 어디를 살 것 인가? (4) | 2024.09.03 |