[부동산-인구감소] 인구감소가 부동산 가격을 끌어내릴 것인가?

인구소멸로 텅빈 아파트 사진

전세계에서 인구감소가 가장 빠른 나라 중 하나인 대한민국, 휴가때 지방에 놀러가면 어린이들을 보기가 쉽지 않아 보인다. 느낌 탓일까?
실제로 매년 출생하는 아기가 줄어들고 있다고 하니 그냥 느낌만 그런 것은 아닐 것같다. 
근데 이렇게 사람이 줄면 사람들이 거주하기 위해 필요한 집은 그 수요도 줄어들게 될까? 
 
한번 대한민국 인구수를 한번 살펴 보도록 하자.

2020년부터 대한민국 인구가 줄고 있다!

대한민국 인구 통계 (1925년~)

wikipedia_대한민국 인구수 그래프 작업

해당 그래프상으로 보면 대한민국 인구수의 피크는 2020년도이며 현재 대한민국 출산율은 0.81명이다.
선진국인 미국 1.66과 일본 1.3을 보더라도 굉장히 낮은 수치이다. 이 수치는 여성 한명당 아이를 낳는 수로 한가구는 남녀 2명으로 이루어지는 만큼 2.0 수치가 되어야 이론적으로 인구 수 유지가 가능하고 실제로 병과 사고로 인한 사망율을 생각하면 2.1수준은 넘어야 현재 인구수를 유지할 수 있다. 

대한민국 출산율

대한민국 출산율 비교

한숨이 나오는 수치이지만 우선 해당 인구수 감소는 정부에게 맡기도록 하고 자 그렇다면 이런 상황에서 집값은 어떻게 될 것인가?
이제 피크를 지나 감소하기 시작하니 집값도 영향을 받아 내려간다고 볼 수 있지 않을까?
2007년 사회 초년생인 내가 접한 책이 있다. 내용은 잘 기억이 나진 않지만 책 제목과 같이 인구 변화에 따라 부동산 가격이 영향을 받는 다는 내용이었고 약 10여년이후엔 변곡점이 있을 수 있다는 내용이었다. 하지만 그때 당시부터 부동산의 변곡점의 시점에 대해서는 다양한 해석들이 시장에 있었고 그러한 해석들은 항상 가까운 미래를 가르키고 있었다. 다 틀려버렸다!

2006년 출판된 도서

이렇게 인구감소 얘기는 20년에 가깝게 오르내렸던 논리이자 이제는 "해묵은 논리"가 되버렸다. 

자, 그동안 아파트는 오르락내리락을 반복하다 최근 10년간은 급상승했고, 이러한 현상은 서울에서 더욱 크게 두드러지게 보여지고 있다. 인구감소가 현실화된 2020년 이후에도 부동산은 전고점을 갱신했었고, 특히 서울은 절대 가격수준이 그 어느 때보다 높아 아파트를 구매 가능한 유효 수요가 아직 남아있을지 궁금할 지경이다. 여기서 두 가지 명심할 부분이 있다. 첫째는 부동산에서 인구감소보다 중요한 것은 가구의 수이고 아직 가구 수의 피크는 오지 않았다는 사실이고, 두 번째는 인구감소는 전체적인 부동산 수요의 감소를 가져오는 것이 아닌 비선호 지역의 소멸(지방 소멸)을 가져온다는 것이다. 설사 가구 수의 하락이 온다고 해도 부동산 가격에 영향을 줄 정도의 수요변동은 일부 지역에 한해 있을 것이고, 이는 결국 양극화 현상을 가속화하게 될 것이다. 인구 수가 감소한다는 것은 해당 인구가 소비하는 양이 적어진다는 것이고 적어진 소비 양만큼 상권은 소멸될 것이다. 상권뿐만 아니라 요즘 뉴스에 오르락내리락하는 학교의 폐교 문제도 심각해진다. 이러한 현상은 비선호 지방부터 점차 진행되고 결국 해당 지방에 거주하는 사람들은 좋은 상권과 학군을 누리기 위해서는 수도권으로, 서울로 올라올 수밖에 없다. 점진적으로 중앙 쏠림 현상이 강화되는 것이다. 

서울 아파트 매매 실거래가 추이

서울아파트 매매 실거래가 추이 ('10년~)

 
부동산의 수요와 공급은 실수요, 투자수요, 유효수요, 아파트 분양물량 및 매도물량 등 복잡한 함수에 매수 심리까지 모든 요소가 추세 영향을 받는 식으로 이루어지기 때문에 인구감소를 부동산 수요의 방향키로 보지 않았으면 좋겠다. 하지만 확실한 2가지 현상인 양극화 가속화 현상 및 1인가구의 증가는 항상 마음에 두고 부동산 투자에 임해야 겠다.

 서울 상급지에 소형평수가 가장 확실하다!