[부동산 동향] 통계가 조작됬다고? 내리는 거야?

상반된 내용의 부동산 통계 일러스트

 

'24년 8월 같은 시기에 대한 매매지수에 대한 상반된 통계 결과가 뉴스에서 오르내리고 있지요?

무엇보다 중요한 내 집마련에 이런 혼란스러운 현상은 매매 타이밍에 혼선만 가중되는 상황이다. 

결국 완변학 통계도 없고 미래도 아무도 알 수 없으니 내가 믿고 싶은 걸 믿으면 되는 것인지?

 

자 어떤 통계들이 있고 어떤 특징이 있는지 정도만 파악하면 적어도 남의 말에 휘둘리지는 않을 수 있으니 알아보자!

부동산 통계 종류와 특징

통계명	발표기관	주기	특징
전국주택가격동향조사	한국부동산원	주	- 주간 단위로 신속한 가격 변동 파악 - 가격지수화 하여 가공하여 제공
아파트 실거래가격지수	한국부동산원	월	- 실제 거래된 가격 기반 - 시장 실거래 동향을 정확히 반영
주택가격동향조사	KB국민은행	월	- 가격지수화 하여 가공하여 제공 - 장기 시계열 데이터 보유
주택통계시스템 실거래가	국토교통부	월	- 실제 거래된 모든 주택의 가격 정보 제공 - 상세 주소 및 거래 정보 공개
표준지 공시지가	국토교통부	연	- 개별공시지가 산정의 기준 - 토지 관련 각종 부담금 산정에 활용 - 감정평가의 기준으로 활용
KAR 부동산시장 동향	한국공인중개사협회	월	- 타기관 공시 통계 대비 1~2달 선행 - 거래가 이뤄진 부동산만을 대상 - 중개사 시스템상 실제 매매 거래가격 기반

 

다양한 기관에서 다양한 통계치가 공시되고 있다. 그 특징도 제각각에 공신력 역시 뒤처지지 않는 기관들이니 어떤 통계를 어떻게 활용할지가 고민되지 않을 수 없으나 간단하게 두 가지로 분류하자면 매매동향을 파악하기 위한 통계와 가치평가와 세금 산정의 통계가 있다.

여기서 국토교통부가 매년 발표하는 표준지 공시지가는 가치평가와 세금 산정의 기준으로 향후 흐름을 보고자 하는 통계와는 차이가 있으니 제외하기로 하자. 

표준지 공시지가 통계는 부동산 가격 흐름을 알기엔 적절하지 않다. 세금용이라고 해두자!

동향조사와 실거래가

 

그러면 또다시 2가지 부류로 나눌 수 있다. 동향조사와 실거래가 통계이다. 음모론에 휘둘리고 누구도 못 믿는 우리로서는 실거래가 지수가 마음에 간다. 그 자신만만하던 유투버와 전문가들의 말이 얼마나 많이 틀렸으며 정부통계를 믿는 사람이 누가 있겠는가? 누구의 해석도 가공도 들어가 있지 않은 실거래가 통계를 활용하고 싶으나 문제가 있다. 

뭔가 시장변동의 변곡점에 있을 때, 즉 1~2개월 전의 흐름과 달라지고 있는 지금의 상황이 실제적으로 그러한가를 보고 싶으나 실거래가 통계의 경우 매매가 체결된 이후 1~2달 이후 신고가 되기 때문에 그 지연시간이 현 상황을 알기에는 치명적이기 때문이다. 

 

누구의 해석도 들어가지 않은 실거래 기반 통계는 1~2달의 지연이 불가피하다.

 

불완정한 통계, 선택의 문제

 

현재의 흐름을 알기 위해서는 가격의 지수화 및 설문을 중심으로 한 동향조사(한국부동산원, KB국민은행)를 활용하되 설문과 해석의 한계를 염두에 두고 보아야 할 것이다. 아니면! 이러한 문제점에 있어서 나온 통계가 한국공인중개사협회의 부동산시장 동향이다. 

한국부동산원과 KB국민은행 동향조사에 중개사 전문가의 의견이 담겨있다고 본다면 한국공인중개사협회의 부동산시장 동향은 그야말로 중개 전문가들의 따끈따끈한 계약서의 실거래가가 그대로 반영된다. (거래신고 전 Data) 단, 해당 거래가 완료된 부동산만 범위로 되며 해당 시스템을 사용하는 중개인들의 계약서가 그 통계의 기반이 된다.  (대부분 해당 시스템을 사용하고 특히 아파트 거래에 대해서는 그 적중률이 상당하다는 얘기는 있다.)

 

역시 완벽한 통계는 없으나 난 하이브리드 느낌의 KAR 부동산시장 동향이 현 시장을 보여주는 것 같다.